Contrato de alquiler de plaza de garaje: modelo, ley aplicable e IVA

Un contrato de alquiler de plaza de garaje es el acuerdo por el que el dueño de una plaza la cede a otra persona para aparcar a cambio de una renta mensual. Si la plaza se alquila sola, sin vivienda, la postura más extendida es que se rige por lo pactado y por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos: no hay duración mínima ni fianza legal, así que casi todo depende de lo que pongáis por escrito. Y lleva IVA, algo que muchos propietarios no saben.

Qué ley se aplica: plaza suelta o plaza con el piso

Si la plaza va con la vivienda, la respuesta es clara. El artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dice que las normas del alquiler de vivienda se aplican también a las plazas de garaje cedidas como accesorio por el mismo arrendador. La plaza sigue la suerte del piso: misma duración, mismas prórrogas, y se termina con él. Para ese caso no necesitas este modelo: basta con incluir la plaza en el contrato de la vivienda.

Si la plaza se alquila sola, la ley no lo dice expresamente y hay dos posturas:

• La más extendida: se rige por lo pactado y, en lo no previsto, por el Código Civil, como un arrendamiento de cosas (artículos 1542 y siguientes). El argumento es que la LAU regula alquileres que recaen sobre una edificación, y una plaza de aparcamiento suelta no se considera tal.
• La minoritaria: es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 de la LAU). En ese caso, la fianza en metálico sería obligatoria y de dos mensualidades (artículo 36).

La consecuencia práctica es sencilla: escribe un contrato completo, que no dependa de qué ley se aplique. Que diga cuánto dura, si se prorroga, con cuánto aviso se termina y qué fianza hay. Y que deje claro que la plaza se alquila de forma independiente. Ojo: si el mismo propietario te alquila también el piso, aunque sea en otro contrato, un juez puede entender que la plaza es accesoria de la vivienda y aplicarle las reglas de esta.

El IVA: por qué una plaza suelta lo lleva

Alquilar una vivienda está exento de IVA, y la exención se extiende a los garajes y anexos accesorios arrendados conjuntamente con ella (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). Una plaza alquilada sola no entra en la exención. Y quien alquila un bien de forma continuada es empresario a efectos del impuesto, aunque sea un particular con una sola plaza (artículo 5 de la misma ley).

En la práctica, eso significa que tienes que:

• Repercutir el IVA: la renta se pacta «más IVA» o «IVA incluido». El generador te deja elegir; el tipo aplicable lo consultas en la Agencia Tributaria.
• Darte de alta, facturar y declarar: la ley obliga a comunicar el comienzo de la actividad, emitir factura de cada cobro y presentar las declaraciones del impuesto (artículo 164 de la Ley del IVA). Antes de empezar, consulta en la Agencia Tributaria qué modelos te corresponden.
• Declarar la renta en el IRPF, como cualquier ingreso por alquiler.

Qué tiene que llevar el contrato

• Las partes, con nombre, DNI y domicilio.
• La plaza bien identificada: dirección del garaje, número y planta.
• El vehículo, si ya se sabe, o el compromiso de comunicar la matrícula.
• La duración: fecha de inicio, fecha de fin y qué pasa después. Si se prorroga mes a mes o por años, pon con cuántos días de antelación hay que avisar para no prorrogar.
• La renta, el IVA y la forma de pago, mejor por transferencia.
• La fianza, aunque no sea obligatoria.
• Los mandos y llaves que se entregan y quién paga si se pierden.
• Las prohibiciones. Sobre todo, la de subarrendar: el artículo 1550 del Código Civil permite al inquilino subarrendar si el contrato no lo prohíbe expresamente.
• El seguro y la responsabilidad: el vehículo tiene que tener su seguro, y conviene aclarar que el dueño de la plaza no responde de robos ni de daños que causen otros, salvo que sea culpa suya.
• Quién paga la comunidad y el IBI de la plaza. Lo normal, y lo que dice el modelo, es que los pague el propietario.