Contrato de alquiler de habitación: modelo y la ley que se aplica desde octubre de 2026

Modelo de contrato de alquiler de habitación con generador. Desde el 8 de octubre de 2026 la LAU incluye las habitaciones: duración, fianza y qué ha cambiado.

Redacción de DocunationPublicada el 24 de octubre de 20266 min de lectura

Dormitorio luminoso con cama, escritorio, lámparas y una planta junto a la ventana

Un contrato de alquiler de habitación es el que firma quien tiene derecho a alquilar una vivienda con la persona que va a vivir en uno de sus cuartos y compartir el resto. Desde el 8 de octubre de 2026, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice expresamente que alquilar una habitación para vivir es un arrendamiento de vivienda: hay duración mínima, fianza obligatoria de un mes y los mismos derechos básicos que al alquilar un piso entero. Ese cambio lo hizo un real decreto-ley que, a 24 de octubre de 2026, está pendiente de convalidación en el Congreso.

Qué ley se aplica y por qué ha cambiado

Hasta ese día, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) definía el alquiler de vivienda como el que recae sobre «una edificación habitable» para cubrir la necesidad permanente de vivienda, y no decía nada de las habitaciones. Se discutía si una habitación entraba ahí, y la postura más extendida era que no: el alquiler de una habitación se regía por el Código Civil, como un arrendamiento de cosas (artículos 1542 y siguientes). Eso dejaba casi todo a lo que pactaran las partes: duración libre, sin fianza obligatoria y sin prórrogas.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día siguiente, reescribió el artículo 2 de la LAU. Ahora es arrendamiento de vivienda habitual el que cubre la necesidad de vivienda del inquilino, «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». Lo mismo dice del alquiler temporal.

Tres cosas que debes saber antes de firmar:

Está pendiente de convalidación. Un real decreto-ley tiene que convalidarlo el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución); si no lo hace, queda derogado. Es lo que pasó el 2 de octubre de 2026 con el Real Decreto-ley 26/2026, de contenido muy parecido. Antes de firmar, mira en el BOE el texto vigente del artículo 2 de la LAU.
Los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 no se convierten por sí solos en contratos de la LAU: el real decreto-ley no lo dice, y las leyes no tienen efecto retroactivo si no lo disponen (artículo 2.3 del Código Civil). En principio, siguen con las reglas de cuando se firmaron. Si tienes uno y hay conflicto, consulta a un abogado.
Las comunidades autónomas pueden tener normas propias sobre el alquiler temporal y de habitaciones, y se aplican en su territorio (disposición adicional duodécima de la LAU). Comunidades como Cataluña tienen, además, su propio derecho civil.

Vivienda habitual o temporal: dos contratos distintos

La ley distingue según para qué necesite la habitación el inquilino. El generador te deja elegir y cambia las cláusulas.

	Vivienda habitual	Vivienda temporal
Cuándo	La habitación es su casa	Está desplazado de su domicilio por una causa real y demostrable: trabajo, estudios, un tratamiento
Duración	La pactada, pero el inquilino puede prorrogar cada año hasta cinco años (artículo 9)	Más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses (artículo 9 bis)
Irse antes	Tras seis meses, avisando con 30 días	Tras un mes, avisando con 10 días
Fianza	Una mensualidad	Una mensualidad

Cuidado con el alquiler temporal: el contrato tiene que decir cuál es la causa, y si hay discusión es el propietario quien tiene que probarla (artículo 7.2). Si no consta, el contrato se trata como de vivienda habitual desde el primer día. Lo mismo pasa si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas personas o se pasa de doce meses sin una causa que lo justifique.

Qué tiene que llevar el contrato

Las partes, con nombre, DNI y domicilio.
La habitación y sus muebles, y las zonas comunes que puede usar el inquilino: cocina, salón, baño. Así no hay dudas de qué se alquila.
Si es habitual o temporal y, en el segundo caso, la causa concreta.
Las fechas de entrada y de fin.
La renta y cómo se paga. Salvo pacto, se paga dentro de los siete primeros días de cada mes, por medios electrónicos, y el propietario no puede pedir más de un mes por adelantado (artículo 17).
Los suministros: si van incluidos o se reparten según las facturas.
La actualización de la renta, si la queréis. Si no se pacta, la renta no sube, y si se pacta, el límite es el índice oficial que publica el INE (artículo 18).
La fianza: una mensualidad en metálico (artículo 36). Se puede pactar una garantía adicional, con límites, pero no se puede exigir al inquilino un seguro de impago.
Las normas de convivencia, si queréis dejarlas por escrito.

Tres límites que no van en el contrato pero debes conocer. La suma de las rentas de todas las habitaciones de un piso no puede superar la renta que tendría el piso entero alquilado de una vez (artículo 17.9). Los impuestos de la vivienda, como el IBI, no se pueden cargar al inquilino (artículo 20.1). Y los gastos de la inmobiliaria y de formalizar el contrato tampoco (artículo 20.2).

Modelo y generador

Modelo de contrato de alquiler de habitación para rellenar

Escribe los datos en el formulario y el documento se completa solo, al lado o, en el móvil, debajo. Lo que dejes vacío sale como una línea para rellenar a mano. Cuando esté listo, descárgalo en PDF o copia el texto.

Rellena el formulario y el documento se completa solo.

Contrato de arrendamiento de habitación

En [LUGAR], a [FECHA].

Reunidos

De una parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDADOR], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL ARRENDADOR] y domicilio en [DOMICILIO DEL ARRENDADOR], en adelante, el ARRENDADOR.

De otra parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDATARIO], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL ARRENDATARIO] y domicilio actual en [DOMICILIO DEL ARRENDATARIO], en adelante, el ARRENDATARIO.

Ambas partes intervienen en su propio nombre, se reconocen capacidad legal suficiente para obligarse y, a tal efecto,

Exponen

I. Que el ARRENDADOR tiene derecho a arrendar la vivienda situada en [DIRECCIÓN DE LA VIVIENDA], de la que forma parte la habitación que se describe así: [DESCRIPCIÓN DE LA HABITACIÓN Y SU MOBILIARIO].

II. Que el ARRENDATARIO va a destinar la habitación a satisfacer su necesidad de vivienda habitual, por lo que este contrato es un arrendamiento de vivienda habitual de los regulados en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Y que, interesadas ambas partes, formalizan el arrendamiento con arreglo a las siguientes

Cláusulas

PRIMERA. Objeto. El ARRENDADOR arrienda al ARRENDATARIO, que la acepta, la habitación descrita, para su uso exclusivo como vivienda, junto con el derecho a usar de forma compartida las siguientes zonas comunes: [ZONAS COMUNES]. El ARRENDATARIO no podrá ceder el contrato ni subarrendar la habitación sin el consentimiento escrito del ARRENDADOR.

SEGUNDA. Duración. El contrato empieza el [FECHA DE INICIO] y su duración pactada llega hasta el [FECHA DE FIN]. Si esa duración es inferior a cinco años, al vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar cinco años, salvo que el ARRENDATARIO comunique al ARRENDADOR, con al menos treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, conforme al artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Después, se aplicará lo previsto en su artículo 10.

TERCERA. Renta. La renta es de [RENTA MENSUAL EN LETRA] ([RENTA MENSUAL]) al mes, que el ARRENDATARIO pagará por meses anticipados dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante transferencia a la cuenta [IBAN DEL ARRENDADOR] del ARRENDADOR. El ARRENDADOR no podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

CUARTA. Actualización de la renta. La renta no se actualizará durante la vigencia del contrato.

QUINTA. Suministros. La renta incluye el consumo de agua, electricidad, gas e internet de la vivienda.

SEXTA. Fianza. En este acto, el ARRENDATARIO entrega al ARRENDADOR una cantidad igual a una mensualidad de renta ([RENTA MENSUAL]) en concepto de fianza, conforme al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que el ARRENDADOR depositará en el organismo de su comunidad autónoma cuando así lo exija su normativa. Al terminar el contrato la devolverá, descontando en su caso lo que se deba por rentas, suministros o desperfectos; si no la devuelve en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, el saldo devengará el interés legal.

SÉPTIMA. Uso y convivencia. El ARRENDATARIO usará la habitación y las zonas comunes con la diligencia debida, respetará el descanso de los demás ocupantes y las normas de la comunidad de propietarios, y no realizará en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

OCTAVA. Acceso a la habitación. La habitación es el domicilio del ARRENDATARIO. El ARRENDADOR no entrará en ella sin su consentimiento; si hay que hacer una reparación, ambas partes acordarán el día y la hora.

NOVENA. Conservación. El ARRENDADOR hará las reparaciones necesarias para conservar la habitación y las zonas comunes en condiciones de habitabilidad, salvo las de los daños causados por el ARRENDATARIO, que se hará cargo también de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario, conforme al artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

DÉCIMA. Desistimiento. El ARRENDATARIO podrá desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al ARRENDADOR con al menos treinta días de antelación, sin que el desistimiento genere indemnización a favor del ARRENDADOR, conforme al artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

UNDÉCIMA. Fin del contrato. Al terminar el contrato, el ARRENDATARIO dejará la habitación libre de sus pertenencias y devolverá las llaves. Las partes firmarán entonces un documento que recoja el estado de la habitación, conforme al artículo 36.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

DUODÉCIMA. Legislación aplicable. Este contrato se rige por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en lo no previsto, por el Código Civil o por la legislación civil propia que resulte aplicable, sin perjuicio de la normativa de vivienda de la comunidad autónoma. Para cualquier controversia, serán competentes los juzgados y tribunales del lugar donde está la vivienda.

Y en prueba de conformidad, las partes firman este contrato por duplicado y a un solo efecto en el lugar y la fecha indicados.

El ARRENDADOR

Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDADOR]

El ARRENDATARIO

Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDATARIO]

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Modelo orientativo. Este documento no es asesoramiento jurídico ni sustituye el de un profesional. Con importes altos o si tu caso tiene algo fuera de lo normal, consulta a un notario o a un abogado antes de firmar.

Cómo se rellena y qué hacer después de firmar

Elige la modalidad con honestidad. Si la habitación va a ser la casa del inquilino, es vivienda habitual aunque los dos preferiríais llamarlo de otra forma. Un contrato temporal sin causa real no protege al propietario: la ley lo convierte en habitual.

Haz fotos de la habitación y de los muebles el día de la entrada y guardadlas los dos. Al terminar, la ley pide firmar un documento con el estado de la vivienda; si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se devolvió en buen estado (artículo 36.7).

Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma si su normativa lo exige. Cada comunidad tiene su plazo y su procedimiento.

Entrega un recibo de cada pago, o pacta que el justificante de la transferencia sirva como tal. Tienes un modelo de recibo de alquiler que puedes rellenar cada mes.

Si queréis terminar, el inquilino o el propietario tienen que avisar por escrito con los plazos de la ley. Lo explicamos, con modelo, en la carta para terminar o no renovar el alquiler.

Errores típicos

Usar un modelo antiguo. Muchos modelos que circulan dicen que el contrato «se rige por el Código Civil» y fijan un año sin prórroga. En un contrato firmado desde el 8 de octubre de 2026, las cláusulas que empeoran lo que la LAU da al inquilino son nulas (artículo 6).
Llamarlo alquiler de temporada sin causa. Ya has visto que se convierte en vivienda habitual, con todas sus consecuencias.
Pedir de más. Más de una mensualidad de fianza, una garantía por encima del límite, un seguro de impago, la comisión de la agencia o una parte del IBI.
Entrar en la habitación sin permiso. Es el domicilio del inquilino, aunque la casa sea tuya.
Cobrar en efectivo sin dar recibo. La ley pide pagar por medios electrónicos y, si se paga en metálico porque alguien no tiene cuenta, el recibo es la única prueba.

Casos especiales

Eres inquilino y quieres alquilar una habitación de tu piso. Eso es un subarriendo: solo se puede hacer de forma parcial, con el consentimiento escrito del propietario, y la renta que cobres no puede superar la que pagas tú (artículo 8 de la LAU).

Dejas la habitación gratis a un familiar o a un amigo. Si no hay renta, no es un alquiler sino un préstamo de uso. Para eso está el contrato de comodato.

Estudiantes. Las residencias universitarias que gestiona la propia universidad están fuera de la LAU. Una habitación en un piso compartido para estudiar fuera de casa suele encajar en el alquiler temporal, siempre que el contrato recoja la causa.

Zonas de mercado residencial tensionado. Si la vivienda está en una de ellas, la suma de las rentas de las habitaciones tiene además los límites de precio de esas zonas. Comprueba en tu comunidad autónoma si tu municipio está declarado.

Con importes altos, convivencias complicadas o si el real decreto-ley no llega a convalidarse, consulta a un abogado antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio pedir fianza al alquilar una habitación?

En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sí: al ser un arrendamiento de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige una fianza en metálico de una mensualidad de renta. Además, muchas comunidades autónomas obligan a depositarla en un organismo público. En los contratos anteriores que se regían por el Código Civil, la fianza solo existía si se había pactado.

¿Cuánto tiempo puede quedarse el inquilino de una habitación?

Si la habitación es su vivienda habitual, el contrato se prorroga cada año, si el inquilino quiere, hasta llegar a cinco años, aunque se haya firmado por menos. Si es un alquiler temporal con una causa real, dura lo pactado, que como regla general no pasa de doce meses. El inquilino puede irse antes con el preaviso que marca la ley.

¿Puedo alquilar una habitación de la casa en la que vivo yo?

Sí. El nuevo artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos habla del alquiler de una habitación de la vivienda sin distinguir si el propietario vive en ella, así que las reglas son las mismas. Cómo lo aplicarán los juzgados en casos de convivencia con el dueño está por ver. Si además das servicios como comidas o limpieza, puede ser un contrato de hospedaje, que no es un alquiler.

¿Tengo que cobrar IVA por alquilar una habitación?

No, si es para vivir: el alquiler de vivienda está exento de IVA. La exención no se aplica si prestas servicios propios de la hostelería, como restaurante o limpieza, según el artículo 20 de la Ley del IVA. Los ingresos del alquiler sí tienes que declararlos en tu IRPF.

¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?

No. La habitación es su domicilio y echarle por tu cuenta, cambiar la cerradura o cortarle los suministros no es legal. Si no paga, la vía es reclamarle por escrito y, si no responde, el desahucio en el juzgado, que la ley permite por falta de pago de la renta.

Fuentes

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