Carta para terminar o no renovar el alquiler: modelo, preavisos y entrega de llaves

Para terminar un alquiler de vivienda o no renovarlo hay que avisar a la otra parte por escrito, de forma que quede prueba, y con la antelación que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El inquilino puede irse cuando han pasado seis meses avisando con 30 días. El propietario, salvo excepciones, no puede terminar el contrato antes de que cumpla cinco años, o siete si es una empresa, y tiene que avisar al menos con cuatro meses de antelación. Son los plazos de los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 y, para el propietario, cambian el 15 de noviembre de 2026.

Qué estás haciendo: no renovar, desistir o resolver

En el lenguaje de la calle se dice «rescindir» para todo, pero la ley distingue y la carta tiene que decir lo correcto:

• No renovar es avisar de que no quieres seguir cuando llegue el vencimiento: el final del plazo pactado o de una prórroga.
• Desistir es irte antes de que llegue ese vencimiento. Solo puede hacerlo el inquilino (artículo 11).
• Resolver por incumplimiento es terminar el contrato porque la otra parte no cumple: impago, obras sin permiso, reparaciones que no se hacen (artículo 27). Eso no se arregla con esta carta: suele acabar en el juzgado y conviene un abogado.
• El mutuo acuerdo vale siempre. Si los dos queréis terminar, firmad un documento con la fecha, la entrega de llaves y qué pasa con la fianza.

Plazos si eres el inquilino

Situación	Preaviso	Dónde lo dice
Irte antes del vencimiento, pasados seis meses	30 días	Artículo 11.1
No renovar al final del plazo pactado o de cada prórroga anual, hasta los cinco años	30 días antes del vencimiento	Artículo 9.1
No seguir cuando el contrato cumple cinco años (siete si el propietario es una empresa)	2 meses antes	Artículo 10.1
Vivienda temporal: irte antes, pasado un mes desde la firma	10 días	Artículo 11.2

En la práctica, pasados los seis primeros meses siempre puedes irte avisando con 30 días, estés en el plazo que estés, gracias al desistimiento.

La indemnización por desistir. Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 11 dice que el desistimiento no genera indemnización para el propietario. Antes, la ley permitía pactar que el inquilino pagara una mensualidad por cada año que faltara por cumplir, en proporción si era menos de un año. Si tu contrato es anterior a esa fecha y tiene esa cláusula, no está claro si sigue valiendo, porque la reforma no lo aclara. Consulta antes de pagarla o de reclamarla.

Plazos si eres el propietario

Mientras el contrato no cumpla cinco años (siete si eres una empresa), el inquilino tiene derecho a prorrogarlo cada año (artículo 9.1). Aparte de los incumplimientos del inquilino, solo puedes recuperar antes la vivienda si eres una persona física, ha pasado el primer año y el contrato decía desde el principio que podrías necesitarla para ti o para tus familiares directos; entonces hay que avisar con dos meses (artículo 9.3). Ese caso no lo cubre este modelo.

Al cumplirse los cinco años, puedes no renovar avisando al menos con cuatro meses de antelación (artículo 10.1). Si nadie avisa, el contrato se prorroga cada año hasta tres años más.

Aunque avises a tiempo, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria que estás obligado a aceptar en estos casos:

• Zona de mercado residencial tensionado: hasta tres años más, por años, si la vivienda está en una zona declarada (artículo 10.3).
• Vulnerabilidad: un año más si acredita una situación de vulnerabilidad con un informe de los servicios sociales y tú eres un gran tenedor (artículo 10.2).
• La prórroga del Real Decreto-ley 29/2026: en los contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que esté al corriente de pago, y lo haya estado los ocho meses anteriores, puede pedir hasta dos años más. Hay excepciones, como pactar otras condiciones, firmar un contrato nuevo o que necesites la vivienda para ti o tu familia.

Lo que cambia el 15 de noviembre de 2026

El Real Decreto-ley 28/2026 da una nueva redacción al artículo 10 con efectos desde el 15 de noviembre de 2026. Afecta sobre todo al propietario:

• El preaviso del propietario pasa a seis meses. El del inquilino sigue en dos meses.
• Si nadie avisa, el contrato se prorroga cinco años más (siete si el propietario es una empresa), en lugar de año a año hasta tres.
• No renovar tiene un coste. El propietario que comunica que no prorroga debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, calculadas con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler o, si no hay valor para esa vivienda, con la renta vigente; o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda.
• Hay excepciones, que tienen que constar en la carta de forma expresa, detallada y por escrito: que el propietario persona física necesite la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado; que el inquilino no haya vivido en ella más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada; que tenga otra vivienda disponible en el mismo municipio; que firméis un contrato nuevo; o que rechace una oferta formal de contrato nuevo de al menos cinco años. Para eso sirve el campo de causa del generador.

Se aplica a los contratos vigentes ese día para los vencimientos posteriores. Si en esa fecha quedan menos de seis meses para el vencimiento, basta con avisar con cuatro. Los contratos que ya estén en la prórroga anual de hasta tres años la terminan con las reglas de antes. Y las cartas de no renovación enviadas válidamente antes de que se publicara el real decreto-ley, el 7 de octubre de 2026, conservan su efecto y no dan derecho a la indemnización. Hay más matices, así que no lo apliques sin revisar tu caso.

Los dos reales decretos-leyes, el 28 y el 29 de 2026, estaban pendientes de convalidación a 24 de octubre de 2026. El Congreso tiene que pronunciarse en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86 de la Constitución) y, si no los convalida, quedan derogados, como ocurrió el 2 de octubre con los reales decretos-leyes 26 y 27 de 2026. Antes de enviar la carta, comprueba en el BOE la redacción vigente de los artículos 9, 10 y 11 de la LAU. Si eres propietario, consulta a un abogado: equivocarse en el plazo o en la causa puede salir caro.

Qué tiene que llevar la carta

• Tus datos y los de la otra parte, con el domicilio que figure en el contrato para notificaciones.
• El contrato: la dirección de la vivienda y la fecha de firma.
• Qué comunicas: no renovación o desistimiento, y la fecha exacta en que termina el contrato.
• La causa, solo si eres el propietario y alegas una de las excepciones de la ley.
• La fecha de entrega de las llaves y la propuesta de revisar juntos el estado de la vivienda.
• La fianza, si eres el inquilino: cuánto entregaste y a qué cuenta te la deben devolver.