Contrato de arras: modelo para comprar una vivienda y qué tipo de arras elegir

Modelo de contrato de arras para comprar un piso, con generador: arras penitenciales, confirmatorias o penales, qué pasa si alguien se echa atrás y quién paga.

Redacción de DocunationPublicada el 24 de octubre de 20267 min de lectura

Mano que sostiene unas llaves con un llavero en forma de casa en la entrada de una vivienda

El contrato de arras es el documento que firman el comprador y el vendedor de una vivienda antes de ir al notario: el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio y los dos se comprometen a firmar la escritura antes de una fecha. Lo que más importa es el tipo de arras. Con las penitenciales del artículo 1454 del Código Civil, cualquiera de los dos puede echarse atrás: el comprador pierde lo que pagó y el vendedor tiene que devolverlo duplicado.

Para qué sirve y cuándo se firma

Entre el día en que os ponéis de acuerdo y el día de la escritura suelen pasar semanas: el comprador tiene que conseguir la hipoteca, hay que pedir certificados y buscar hueco en la notaría. El contrato de arras deja fijado mientras tanto lo esencial: qué vivienda se vende, por cuánto, hasta cuándo hay para firmar y qué pasa si alguno cambia de opinión.

Conviene saber una cosa: si el documento recoge la vivienda y el precio, ya es una compraventa. El artículo 1450 del Código Civil dice que la venta se perfecciona cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y en el precio, aunque ninguna se haya entregado. La escritura pública no crea el contrato, lo formaliza y permite inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Por eso firmar unas arras no es un trámite menor.

Este modelo sirve para la compraventa de una vivienda entre particulares, con o sin inmobiliaria de por medio. No es el documento adecuado si compras una vivienda nueva a un promotor, que tendrá su propio contrato, ni si lo que vendes es un coche: para eso está el contrato de reserva de un coche.

Los tres tipos de arras

La ley solo regula de forma expresa las penitenciales. Las otras dos salen de lo que pacten las partes y de las reglas generales del Código Civil.

Tipo	Si se echa atrás el comprador	Si se echa atrás el vendedor	¿Se puede desistir pagando?
Penitenciales (artículo 1454)	Pierde las arras	Las devuelve duplicadas	Sí: ese es el precio de irse
Confirmatorias	El vendedor puede exigir que compre o resolver el contrato con indemnización	El comprador puede exigir que venda o resolver con indemnización	No
Penales	Pierde las arras como castigo	Las devuelve duplicadas como castigo	No: el otro elige entre la pena o exigir que se cumpla

Las penitenciales funcionan como un derecho a arrepentirse con un coste conocido. Su ventaja es la certeza: nadie tiene que ir a juicio para saber cuánto le cuesta echarse atrás.

Las confirmatorias son un simple pago a cuenta que demuestra que la compraventa está cerrada. Si una parte incumple, la otra puede pedir que se cumpla el contrato o que se resuelva, con indemnización de daños en los dos casos (artículo 1124 del Código Civil). Esos daños hay que probarlos.

Las penales castigan el incumplimiento sin permitir el arrepentimiento. Según los artículos 1152 y 1153, la pena sustituye a la indemnización y el que ha cumplido elige entre cobrarla o exigir el cumplimiento, pero no las dos cosas a la vez salvo que se haya pactado con claridad.

Un aviso importante: el Tribunal Supremo exige que la voluntad de pactar arras penitenciales conste de forma clara. Si el contrato habla solo de «arras» o de «señal», sin más, lo normal es que se interpreten como confirmatorias. Por eso el modelo dice con todas las letras qué tipo son y cita el artículo 1454 cuando eliges las penitenciales.

Qué tiene que llevar el contrato

Todos los propietarios, con nombre, DNI y domicilio. Si la vivienda es de dos hermanos o de un matrimonio, firman los dos. Aunque sea de uno solo de los cónyuges, si es la vivienda habitual de la familia hace falta el consentimiento de ambos para venderla (artículo 1320 del Código Civil).
La vivienda bien identificada: dirección, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad. Pide antes una nota simple: te dice quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos.
El precio total y la cantidad de arras, y cómo se pagan. Mejor por transferencia, que deja rastro.
El tipo de arras, dicho de forma expresa.
La fecha límite para la escritura, con margen suficiente para la hipoteca y los certificados.
Las cargas, si las hay, y el compromiso de cancelarlas con el dinero de la venta.
La condición de financiación, si el comprador necesita hipoteca.
Que la vivienda se entrega libre de ocupantes y al corriente de pago de la comunidad y del IBI.
Quién paga los gastos, sin olvidar que los impuestos los fija la ley.

Más abajo tienes el modelo y el generador: eliges el tipo de arras y la cláusula cambia sola.

Modelo y generador

Modelo de contrato de arras para rellenar

Escribe los datos en el formulario y el documento se completa solo, al lado o, en el móvil, debajo. Lo que dejes vacío sale como una línea para rellenar a mano. Cuando esté listo, descárgalo en PDF o copia el texto.

Rellena el formulario y el documento se completa solo.

Contrato de arras para la compraventa de una vivienda

En [LUGAR], a [FECHA].

Reunidos

De una parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL VENDEDOR], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL VENDEDOR] y domicilio en [DOMICILIO DEL VENDEDOR], en adelante, el VENDEDOR.

De otra parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL COMPRADOR], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL COMPRADOR] y domicilio en [DOMICILIO DEL COMPRADOR], en adelante, el COMPRADOR.

Ambas partes intervienen en su propio nombre, se reconocen capacidad legal suficiente para obligarse y, a tal efecto,

Exponen

I. Que el VENDEDOR es propietario de la vivienda situada en [DIRECCIÓN DE LA VIVIENDA], con referencia catastral [REFERENCIA CATASTRAL], inscrita en el [REGISTRO Y NÚMERO DE FINCA], que se describe así: [DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA].

II. Que el VENDEDOR declara que la vivienda está libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago del impuesto sobre bienes inmuebles y de los gastos de la comunidad de propietarios.

III. Que ambas partes están interesadas en la compraventa de la vivienda y, antes de formalizarla en escritura pública, firman este contrato de arras con arreglo a las siguientes

Cláusulas

PRIMERA. Objeto y precio. El VENDEDOR se obliga a vender al COMPRADOR, y este a comprarle, la vivienda descrita en el expositivo, con todos sus derechos y anejos, por un precio total de [PRECIO EN LETRA] ([PRECIO]).

SEGUNDA. Arras. En este acto, el COMPRADOR entrega al VENDEDOR [IMPORTE DE LAS ARRAS EN LETRA] ([IMPORTE DE LAS ARRAS]) en concepto de arras, mediante transferencia bancaria a la cuenta del VENDEDOR. El VENDEDOR declara haber recibido esa cantidad, por lo que este contrato sirve como carta de pago de ella. Si la compraventa se lleva a cabo, las arras se descontarán del precio al firmar la escritura.

TERCERA. Carácter de las arras. Las partes pactan expresamente que estas arras son penitenciales, conforme al artículo 1454 del Código Civil. En consecuencia, cualquiera de ellas podrá desistir de la compraventa hasta el otorgamiento de la escritura pública: si desiste el COMPRADOR, perderá las arras entregadas; si desiste el VENDEDOR, deberá devolverlas duplicadas, es decir, devolver la cantidad recibida y pagar otra igual. El desistimiento se comunicará por un medio que deje constancia de su recepción y contenido. Si en la fecha límite fijada para la escritura una de las partes no acude a firmarla sin causa justificada, se entenderá que desiste, con las mismas consecuencias.

CUARTA. Escritura pública y entrega. La escritura pública de compraventa se firmará ante el notario que las partes acuerden, como muy tarde el [FECHA LÍMITE DE LA ESCRITURA]. En ese acto, el COMPRADOR pagará el resto del precio y el VENDEDOR le entregará las llaves y la posesión de la vivienda, libre de ocupantes y de enseres.

QUINTA. Documentación. Antes de la firma de la escritura, el VENDEDOR entregará al COMPRADOR el certificado de eficiencia energética de la vivienda, el certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas y el último recibo pagado del impuesto sobre bienes inmuebles.

SEXTA. Gastos e impuestos. Los gastos de notaría y registro se pagarán conforme al artículo 1455 del Código Civil: los de la escritura matriz, por el VENDEDOR, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, incluida la inscripción en el Registro de la Propiedad, por el COMPRADOR. El impuesto que grave la compraventa será por cuenta del COMPRADOR, y el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía municipal), por cuenta del VENDEDOR, conforme a la ley.

SÉPTIMA. Legislación aplicable. Este contrato se rige por lo pactado y, en lo no previsto, por el Código Civil o por la legislación civil propia que resulte aplicable. Para cualquier controversia, las partes se someten a los juzgados y tribunales que resulten competentes conforme a la ley.

Y en prueba de conformidad, las partes firman este contrato por duplicado y a un solo efecto en el lugar y la fecha indicados.

El VENDEDOR

Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL VENDEDOR]

El COMPRADOR

Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL COMPRADOR]

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Modelo orientativo. Este documento no es asesoramiento jurídico ni sustituye el de un profesional. Con importes altos o si tu caso tiene algo fuera de lo normal, consulta a un notario o a un abogado antes de firmar.

Qué hacer después de firmar

Guarda el justificante del pago de las arras junto al contrato. El modelo ya sirve como carta de pago de esa cantidad; si se entrega dinero fuera del contrato, usa un recibí de dinero.

Ponte con la documentación cuanto antes. El vendedor tiene que aportar en la escritura un certificado de la comunidad de propietarios sobre el estado de deudas: sin él, el notario no puede autorizarla, salvo que el comprador le exima de forma expresa (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). También necesita el certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender una vivienda existente según el Real Decreto 390/2021.

Si alguien se echa atrás, que conste por escrito. Con arras penitenciales, el que desiste lo comunica a la otra parte por un medio que deje prueba de qué se dijo y cuándo; lo más seguro es enviar un burofax. Si el vendedor desiste y no te devuelve el doble, puedes reclamárselo, primero por escrito y después en el juzgado.

Si se acerca la fecha y no llegáis, firmad un anexo que la amplíe antes de que venza. Con el modelo, no acudir a la escritura en la fecha pactada sin causa justificada equivale a desistir.

Gastos e impuestos: quién paga qué

Notaría: según el artículo 1455 del Código Civil, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia y lo posterior a la venta, el comprador. Se puede pactar otra cosa.
Registro de la Propiedad: el comprador, porque la inscripción es posterior a la venta.
Impuesto de la compra: en una vivienda usada se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, y lo paga el comprador por ley, digan lo que digan las partes (artículo 8 de su ley). El tipo lo fija cada comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada al promotor se pagan IVA y actos jurídicos documentados.
Plusvalía municipal: en una venta, el obligado es el vendedor (artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales). Si el vendedor no reside en España, la ley pone al comprador como sustituto: tenlo en cuenta al pagar.
IBI: lo debe quien es propietario el 1 de enero. Podéis pactar en la escritura que el comprador abone la parte proporcional del año.

Errores típicos

No decir qué tipo de arras son. Ya has visto que entonces se tratan como confirmatorias, y nadie puede irse pagando una cantidad conocida.
Firmar sin ver la nota simple. Puedes descubrir tarde una hipoteca, un embargo o que el vendedor no es el único dueño.
Poner una fecha de escritura demasiado justa. Una hipoteca puede tardar semanas. Si las arras son penitenciales y no llegas, las pierdes.
No pactar la condición de la hipoteca. Sin esa cláusula, que el banco te la deniegue no te devuelve el dinero.
Entregar el dinero a quien no es el dueño. Si lo recibe la inmobiliaria, que conste que lo recibe en nombre del vendedor y con su autorización.
Que firme solo uno de los propietarios. El contrato no obliga a quien no lo ha firmado, y la venta puede no llegar a hacerse.

Casos especiales

Vivienda heredada. Tienen que firmar todos los herederos. Si la herencia todavía no está aceptada e inscrita, deja una fecha de escritura con margen para terminar esos trámites.

Vivienda con inquilino. El inquilino tiene derecho de adquisición preferente: hay que notificarle la venta y sus condiciones antes de venderla a otro (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si la idea es entregarla vacía, el contrato de alquiler tiene que terminar antes, con los plazos que explicamos en la carta para terminar o no renovar el alquiler.

Dinero prestado por la familia. Si alguien te deja dinero para pagar las arras, déjalo por escrito con un contrato de préstamo entre particulares, que también te ayudará a demostrar ante Hacienda que es un préstamo y no una donación.

Comunidades con derecho civil propio. En comunidades como Cataluña o Navarra pueden aplicarse reglas propias sobre la compraventa. Con importes altos o si hay dudas, consulta a un notario o a un abogado antes de firmar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero se entrega como arras?

La ley no fija ninguna cantidad: la acordáis comprador y vendedor. Cuanto más alta sea, más cuesta echarse atrás, porque con arras penitenciales el comprador la pierde y el vendedor tiene que devolverla duplicada. Sea cual sea la cifra, se descuenta del precio al firmar la escritura.

¿El contrato de arras tiene que firmarse ante notario?

No. Es un contrato privado y obliga desde que lo firmáis, porque el Código Civil no exige una forma especial. Ante notario se firma después la escritura de compraventa, que es la que permite inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca?

Depende de lo que diga el contrato. Si no hay ninguna cláusula sobre la financiación y las arras son penitenciales, que el banco te diga que no no te libra: si no compras, las pierdes. Por eso conviene pactar que la compra depende de conseguir la hipoteca antes de una fecha, que es la casilla que tiene el generador.

¿Puede el vendedor echarse atrás si le ofrecen más dinero?

Con arras penitenciales, sí, pero tiene que devolverte el doble de lo que recibió. Con arras confirmatorias o penales no puede desistir sin más: puedes exigirle que te venda la vivienda o pedir que se resuelva el contrato con una indemnización, y para eso lo normal es acudir a un abogado.

¿Es lo mismo arras que señal o reserva?

«Señal» es el nombre corriente de las arras, y el Código Civil usa las dos palabras. Lo que cuenta no es el título del documento, sino lo que dice: si no deja claro que son penitenciales, se tratarán como confirmatorias. Si antes te piden firmar una «reserva», lee qué dice sobre ese dinero: si se descuenta del precio y en qué casos se devuelve.

Fuentes

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