Contrato de alquiler de trastero: modelo y qué se puede guardar
Modelo de contrato de alquiler de trastero con generador: qué ley se aplica a un trastero suelto, qué se puede guardar, quién responde de lo guardado y el IVA.
Redacción de DocunationPublicada el 5 min de lectura
Un contrato de alquiler de trastero es el acuerdo por el que el dueño de un trastero lo cede a otra persona para guardar sus cosas a cambio de una renta. Si se alquila solo, sin la vivienda, la postura más extendida es que se rige por lo pactado y por el Código Civil, así que el contrato tiene que decir todo lo importante: cuánto dura, qué se puede guardar, quién tiene llaves y quién responde si algo se estropea o desaparece. Como la plaza de garaje suelta, lleva IVA.
Qué ley se aplica
El criterio es el mismo que explicamos en el contrato de alquiler de plaza de garaje:
- Trastero alquilado con el piso. Si el mismo propietario te alquila la vivienda y el trastero como accesorio, se aplican las normas del alquiler de vivienda (artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El trastero dura lo que dure el contrato del piso.
- Trastero alquilado solo. La opinión más extendida es que se rige por lo pactado y, en lo no previsto, por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil. Hay quien lo considera un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, con la Ley de Arrendamientos Urbanos y una fianza obligatoria de dos mensualidades. Un contrato completo, con fianza, evita que la diferencia importe.
Qué se puede guardar y qué no
El trastero es para enseres y objetos personales: muebles, ropa de temporada, cajas, bicicletas, material de deporte. El modelo prohíbe lo que suele dar problemas, y cada prohibición tiene su porqué:
- Materiales inflamables, explosivos, tóxicos o corrosivos, y combustibles. Un incendio en un sótano afecta a todo el edificio.
- Alimentos perecederos y lo que desprenda olores. Atraen plagas que pasan a los trasteros de al lado.
- Animales. Un trastero no tiene condiciones para ellos.
- Vivir o dormir en él. No es una vivienda y no reúne sus condiciones.
- Una actividad profesional o comercial. Cambiaría la naturaleza del alquiler y puede chocar con las normas de la comunidad y del ayuntamiento.
- Armas y sustancias ilícitas. Tenerlas puede ser delito, y el propietario no tiene por qué cargar con ese riesgo.
Si quieres saber qué va a entrar, el generador tiene un campo para describir el contenido. No es obligatorio, pero ayuda si un día hay que demostrar qué había dentro.
Quién responde de lo guardado
Un alquiler no es un depósito. En el depósito, alguien recibe una cosa ajena con la obligación de guardarla y devolverla (artículo 1758 del Código Civil). En el alquiler de un trastero, el dueño cede el espacio, pero no recibe tus cosas ni se compromete a vigilarlas. Por eso, de lo que guardas respondes tú.
El propietario sí responde de lo que es suyo: entregar el trastero en condiciones de servir para su uso y hacer las reparaciones necesarias durante el contrato (artículo 1554). Si avisas de una humedad y no la arregla, y eso estropea lo que tienes guardado, podrás reclamarle los daños, porque se deben a su negligencia (artículo 1101). El inquilino, por su parte, responde del deterioro del trastero salvo que demuestre que no fue culpa suya (artículo 1563).
El IVA y Hacienda
Alquilar un trastero suelto está sujeto a IVA y no exento: la exención del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA solo alcanza a los anexos arrendados junto con la vivienda. Quien alquila es empresario a efectos del impuesto, aunque sea un particular, y tiene que comunicar el comienzo de la actividad, emitir factura y presentar las declaraciones (artículo 164 de esa ley). Consulta en la Agencia Tributaria el tipo y los modelos que te corresponden. La renta, además, se declara en el IRPF.
Qué tiene que llevar el contrato
- Las partes, con nombre, DNI y domicilio.
- El trastero: dirección del edificio, número, planta y, si la sabes, la superficie.
- Las llaves que se entregan y el acceso: si hay horario o se entra a cualquier hora.
- La duración y la prórroga, con los días de aviso para no prorrogar.
- La renta, con el IVA, y cómo se paga.
- La fianza, aunque no sea obligatoria.
- Lo que se puede guardar y lo prohibido.
- Quién responde de lo guardado y si el inquilino debe asegurarlo.
- Cuándo puede entrar el propietario.
- La prohibición de subarrendar, que tiene que ser expresa (artículo 1550 del Código Civil).
Modelo y generador
Modelo de contrato de alquiler de trastero para rellenar
Escribe los datos en el formulario y el documento se completa solo, al lado o, en el móvil, debajo. Lo que dejes vacío sale como una línea para rellenar a mano. Cuando esté listo, descárgalo en PDF o copia el texto.
Contrato de arrendamiento de trastero
En [LUGAR], a [FECHA].
Reunidos
De una parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDADOR], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL ARRENDADOR] y domicilio en [DOMICILIO DEL ARRENDADOR], en adelante, el ARRENDADOR.
De otra parte, [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDATARIO], mayor de edad, con DNI o NIE [DNI DEL ARRENDATARIO] y domicilio en [DOMICILIO DEL ARRENDATARIO], en adelante, el ARRENDATARIO.
Ambas partes intervienen en su propio nombre, se reconocen capacidad legal suficiente para obligarse y, a tal efecto,
Exponen
I. Que el ARRENDADOR es propietario del trastero [NÚMERO Y SITUACIÓN DEL TRASTERO] del edificio situado en [DIRECCIÓN DEL EDIFICIO].
II. Que el trastero se arrienda de forma independiente, sin estar vinculado a ningún arrendamiento de vivienda entre las mismas partes, y que ambas partes, interesadas en ello, formalizan el arrendamiento con arreglo a las siguientes
Cláusulas
PRIMERA. Objeto y uso. El ARRENDADOR arrienda al ARRENDATARIO el trastero descrito, que este destinará exclusivamente a guardar enseres y objetos personales.
SEGUNDA. Duración. El contrato empieza el [FECHA DE INICIO] y termina el [FECHA DE FIN]. Llegada esa fecha, se prorrogará por periodos mensuales, salvo que cualquiera de las partes comunique a la otra su voluntad de no prorrogarlo con al menos [DÍAS DE PREAVISO EN LETRA] días de antelación al vencimiento del contrato o de la prórroga en curso.
TERCERA. Renta. La renta es de [RENTA MENSUAL EN LETRA] ([RENTA MENSUAL]) al mes, más el IVA correspondiente, que el ARRENDATARIO pagará por meses anticipados dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante transferencia a la cuenta [IBAN DEL ARRENDADOR] del ARRENDADOR. Los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles del trastero son por cuenta del ARRENDADOR.
CUARTA. Llaves y acceso. El ARRENDADOR entrega en este acto al ARRENDATARIO [LLAVES QUE SE ENTREGAN]. Si pierde alguna, pagará la reposición o el cambio de cerradura. Al terminar el contrato, las devolverá todas.
QUINTA. Prohibiciones. Queda prohibido al ARRENDATARIO guardar en el trastero materiales inflamables, explosivos, tóxicos o corrosivos, combustibles, armas, sustancias ilícitas, alimentos perecederos o cualquier cosa que desprenda olores o pueda atraer plagas; tener animales; vivir o pernoctar en él; usarlo para una actividad profesional o comercial; hacer obras o instalaciones; y subarrendarlo o ceder su uso a terceros sin el consentimiento escrito del ARRENDADOR. También cumplirá las normas de la comunidad de propietarios.
SEXTA. Responsabilidad por lo guardado. El ARRENDATARIO es el único responsable de lo que guarde en el trastero y de los daños que cause en él, en el edificio o a terceros. El ARRENDADOR no responde del robo, la pérdida o el deterioro de lo guardado, salvo que se deban a su culpa o negligencia; si el contenido tiene valor, corresponde al ARRENDATARIO asegurarlo.
SÉPTIMA. Entrada del arrendador. El ARRENDADOR no entrará en el trastero sin avisar antes al ARRENDATARIO, salvo una urgencia, como una fuga de agua, que exija actuar de inmediato para evitar daños.
OCTAVA. Fin del contrato. Al terminar el contrato, el ARRENDATARIO dejará el trastero vacío, limpio y en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
NOVENA. Legislación aplicable. Este contrato se rige por lo pactado y, en lo no previsto, por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil o por la legislación civil propia que resulte aplicable. Para cualquier controversia, serán competentes los juzgados y tribunales del lugar donde está el trastero.
Y en prueba de conformidad, las partes firman este contrato por duplicado y a un solo efecto en el lugar y la fecha indicados.
El ARRENDADOR
Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDADOR]
El ARRENDATARIO
Fdo.: [NOMBRE Y APELLIDOS DEL ARRENDATARIO]
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Modelo orientativo. Este documento no es asesoramiento jurídico ni sustituye el de un profesional. Con importes altos o si tu caso tiene algo fuera de lo normal, consulta a un notario o a un abogado antes de firmar.
Paso a paso: al entrar y al salir
Al entregar el trastero, haced fotos de su estado, sobre todo de paredes, techo y suelo, que es donde se ven las humedades. Anotad cuántas llaves se dan. Si la fianza se paga aparte, que el propietario firme un recibí de dinero.
Revisa tu seguro. Algunas pólizas de hogar cubren objetos guardados fuera de la vivienda y otras no. Si lo que guardas tiene valor, pregunta a tu aseguradora antes de llenarlo.
Avisa enseguida de cualquier problema: una gotera, una cerradura que no cierra. El inquilino tiene que comunicar al dueño, lo antes posible, la necesidad de reparaciones (artículo 1559 del Código Civil), y si no lo hace responde de lo que empeore por su culpa.
Para terminar, comunica que no quieres prorrogar con la antelación pactada y de forma que quede prueba, por ejemplo con un burofax. Deja el trastero vacío y limpio, devuelve las llaves y se liquida la fianza.
Errores típicos
- No decir nada de lo que se puede guardar. Sin prohibiciones escritas, discutir después si algo estaba permitido es mucho más difícil.
- Dar por hecho que el dueño vigila. Ya has visto que no: si es valioso, asegúralo.
- Cambiar la cerradura sin avisar. Si eres el inquilino, el modelo prevé que el propietario pueda entrar en una urgencia, y sin llave no podrá; si eres el propietario, no puedes dejar al inquilino fuera mientras el contrato siga (artículo 1554 del Código Civil).
- No prohibir el subarriendo, que el Código Civil permite si el contrato calla.
- Olvidar el IVA y la factura, con el riesgo de que Hacienda reclame el impuesto después.
Casos especiales
Guardamuebles y empresas de trasteros. Si alquilas a una empresa que se dedica a esto, firmarás su contrato, y como consumidor tienes la protección de la normativa de consumo. Si tienes un problema con ella, empieza por una carta de reclamación.
Trastero de la comunidad. Si el trastero es un elemento común del edificio, no es de un vecino concreto: decide la comunidad de propietarios, según sus estatutos y sus acuerdos.
Trastero que se deja gratis. Si no hay renta, no es un alquiler sino un préstamo de uso, y lo que corresponde es un contrato de comodato.
Preguntas frecuentes
¿Quién responde si roban lo que hay en el trastero alquilado?
En principio, el inquilino, porque lo guardado es suyo y el dueño del trastero solo le cede el espacio, no se compromete a vigilarlo. El propietario solo responde si el robo o el daño se deben a su culpa, por ejemplo si sabía que la cerradura estaba rota y no la arregló. Si guardas cosas de valor, asegúralas.
¿Puede el dueño entrar en el trastero que me ha alquilado?
No sin avisarte, salvo una urgencia que obligue a actuar de inmediato, como una fuga de agua que esté dañando el edificio. Es lo que dice el modelo, y conviene dejarlo por escrito. Tampoco puede cambiar la cerradura mientras el contrato esté en vigor.
¿Se puede vivir o dormir en un trastero?
No. Un trastero no es una vivienda ni reúne sus condiciones de habitabilidad, y el modelo lo prohíbe de forma expresa. Si alguien necesita un sitio para vivir, lo que corresponde es un alquiler de vivienda o de habitación, con las garantías que da la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Tengo que cobrar IVA por alquilar mi trastero?
Sí, si lo alquilas solo. La exención de IVA del alquiler de vivienda alcanza a los anexos alquilados junto con ella, pero no a un trastero alquilado por separado. La renta se pacta más IVA o IVA incluido, y tienes que facturar y declarar el impuesto.
¿Qué hago si el inquilino se va y deja cosas dentro?
No las tires sin más, aunque parezcan abandonadas. Requiérele por escrito, de forma que quede prueba, para que las retire en un plazo razonable. Si no responde, consulta a un abogado antes de deshacerte de ellas.
Fuentes
- Código Civil, artículos 1542 y siguientes: arrendamiento de cosas (BOE, texto consolidado)
- Código Civil, artículo 1758: el depósito (BOE)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 2.2: trasteros accesorios de la vivienda (BOE)
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 20.Uno.23.º: exención de la vivienda y sus anexos (BOE)
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 164: obligaciones del sujeto pasivo (BOE)
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